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November 2018

Mietrecht: Eine hilfsweise ordentliche Kündigung ist grundsätzlich wirksam (und sinnvoll)

§ 569 III Ziffer 2 Satz 1 BGB sieht vor, dass eine auf einen Zahlungsrückstand gestützte außerordentliche fristlose Kündigung im Wohnraummietrecht nachträglich unwirksam wird, wenn der Vermieter bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit vollständig befriedigt wird („Schonfristzahlung“) oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Um diesem nachträglichen Entfall der Kündigung zu begegnen, wird neben der fristlosen Kündigung durch Vermieter vielfach im selben Schreiben „hilfsweise und vorsorglich“ eine ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist ausgesprochen, denn auf diese haben Schonfristzahlung und behördliche Verpflichtungserklärung keine Auswirkung.

In der jüngeren Vergangenheit hat u.a. die ZK 66 des LG Berlin die Wirksamkeit einer solchen hilfsweisen ordentlichen Kündigung mit der Begründung abgelehnt, dass die fristlose Kündigung – unabhängig von einem möglichen späteren Entfall der Wirksamkeit – das Mietverhältnis bereits beende und daher die (nachrangige) ordentliche Kündigung ins Leere gehe. Mit einer sehr ausführlichen Begründung ist der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH dieser Auffassung nun durch Urteil vom 19.09.2018 (Az. VIII ZR 231/17) entgegengetreten. Dieser Entscheidung liegt (neben dogmatischen Erwägungen) in erster Linie die zutreffende Erkenntnis zugrunde, dass im Falle einer parallel ausgesprochenen fristlosen und ordentlichen Kündigung eine Auslegung ergebe, dass, selbst im Falle einer nachträglich eintretenden Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung, durch den Vermieter in jedem Falle die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung, mithin die Beendigung des Mietverhältnisses, gewollt ist.

Aus Vermietersicht ist daher weiterhin zu beachten, dass im Falle einer auf einen Zahlungsrückstand gestützten fristlosen Kündigung von Wohnraum parallel auch eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages ausgesprochen wird, um das Mietverhältnis tatsächlich – ggf. eben aufgrund der gesetzlichen Kündigungsfrist einige Monate später – zu beenden. Selbstverständlich ist eine hilfsweise ordentliche Kündigung auch bei Vorliegen anderer Kündigungsgründe sinnvoll, denn es kann ja durchaus passieren, dass der konkrete Kündigungsgrund für eine außerordentliche Kündigung nicht ausreicht. Auch im Gewerberaummietrecht kann die Kombination beider Kündigungen nicht schaden. Es stellt sich nur die praktische Frage, ob dem Vermieter im Falle eines langfristigen Mietvertrages mit einer ggf. erst in mehreren Jahren wirksam werdenden ordentlichen Kündigung tatsächlich geholfen ist.

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